Artikel – Forældrekøb

Nu nærmer tiden sig til at mange af landets studerende skal i gang med en videregående uddannelse i de større byer.

At forældre køber en lejlighed, deres børn kan flytte hjemmefra og studere i, er slet ikke noget usædvanligt syn. Normalt går det under navnet “forældrekøb“, og det er en nem måde for forældre at investere penge i fast ejendom på samme tid med, at deres børn får en god start på deres studie med en pålidelig udlejer.

Dog er der i gældende lovgivning forhold som man som ”forældrekøber” bør klar over.Som forælder er den lejeindtægt, du opkræver af dit barn, en indtægt, du skal betale skat af. Til gengæld har du også mulighed for at trække udgifter til renovering fra. Udgifter til forbedring kan ikke, med mindre at lejekontrakten specifikt hjemler dette, trækkes fra i skat. Det kan være svært fra tid til anden at vurdere, hvad der er en renovering og hvad der er en forbedring.

En undtagelse er dog, at du kan fratrække udgifter til istandsættelse, såfremt disse ikke udgør mere end 25 % af den årlige husleje.
Om huslejen er det også værd at nævne, at denne bør sættes til markedsprisen og hverken over eller under. Det har skattemæssige konsekvenser for barnet at betale for lidt, da barnet her skal betale skat af den difference, barnet ikke har betalt i husleje, mens forældrene skal ditto ved en høj for husleje.

Der er ingen økonomisk fidus i at have hverken en for høj eller for lav husleje. Det medfører tværtimod problemer. Derfor sæt huslejen til markedsprisen for byen, forældrekøbslejligheden er placeret i, i stedet for.
Selvom den unge person lejer lejligheden af sine forældre, har barnet stadigt mulighed for at søge skattefri boligsikring efter normale regler.

Såfremt man som forældre senere hen ønsker at sælge den forældrekøbte ejerlejlighed, andelsbolig eller lignende, kan dette gøres til en lavere pris end markedsprisen. Er prisen mindre end 15 % under markedsvurdering undlader SKAT at opfatte det som en gave for forældrene til barnet, og der vil altså ikke blive betalt skat af denne difference.

At sælge en forældrekøbslejlighed er en meget oplagt og intelligent måde at lave et arveforskud på.

Du kan dog ikke sælge en ejendom skattefrit i forhold til eventuel gevinst til hverken dit barn eller en tredjemand, hvis udelukkende dit barn har brugt boligen som hjem. Siden 1989 har det været ulovligt at sælge en ejendom skattefrit – hvilket ellers er tilladt – hvis ikke, at man selv har boet i den. Vælger du at sælge forældrekøbslejligheden til en – for dit barn – fordelagtig pris, er dette dog ikke et relevant punkt.

Oftest er det nemmere at købe en lejlighed end at leje en i de større studiebyer. Ofte har forældrene opbygget en tilpas god økonomi til at købe ejerlejligheden uden at tage et lån i en bank, om end lånet også er en velbenyttet mulighed for at skaffe pengene til et forældrekøb. Efter at lejligheden er købt er det normalt at bruge penge på istandsættelse, da disse i et vist omfang kan fratrækkes i skat som renoveringsudgifter til lejligheden. At lejligheden giver et underskud de første år grundet renoverings- og istandsættelsesudgifter er heller intet problem, hvis man benytter sig af virksomhedsskatteordningen. Dette bliver beskrevet sidst i denne artikel.

Herefter oprettes en formel lejekontrakt mellem forældrene og barnet. Især dette punkt kan med fordel assisteres ved hjælp af en boligadvokat, da denne kan verificere, at de juridiske forhold i aftalen ikke strider mod nogen lovgivning. Der er dog sket en ændring af lejeloven hvorfor både forældrene og barnet bør anvende en boligadvokat.

Der er mange fordele ved et forældrekøb. For barnet vil det være at huslejen ligger á niveau med resten af markedet og udlejerne er pålidelige. For forældrene er det dog mere relevant at sætte sig ind i de nærmere aspekter af økonomien.

Investering i fast ejendom er traditionelt en god idé, og indtil den nylige recession, der satte ind i 2008, kunne forældrenes udgifter ved købet typisk dækkes af stigningen i boligens værdi. Sådan er det ikke per skrivende stund, men det kan sagtens ændre sig igen
Det er typisk, såfremt forældrene kan finde en lejlighed i et fornuftigt prisleje, absolut muligt at købe en lejlighed ment som forældrekøb, der kan ende i et positivt afkast med barnets husleje regnet med.

Forældre har mulighed for at gennemføre forældrekøbet gennem 3 forskellige skatteregelsæt: De almindelige skatteregler (personskatteregler), virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen. Typisk er især de to sidste værd at kigge videre på, og det er muligt frit at skifte mellem disse ordninger.

Personskatteordningen: De almindelige regler for indtægter og udgifter gælder her. Det er meget sjældent personskatteordningen, der er den mest fordelagtige for et forældrekøb.

Virksomhedsskatteordningen: Den helt store fordel her er, at et eventuelt underskud i udlejningskonceptet kan fratrækkes i den personlige skat. Især i starten af en udlejeperiode vil der typisk være store udgifter for udlejer, og med virksomhedsskatteordningen er det muligt at fratrække disse i den personlige indkomst. Også hvis forældrene betaler topskat og har gennemført købet af lejligheden, andelslejligheden eller huset ved hjælp af lån er virksomhedsskatteordningen typisk en rigtigt god idé.

Kapitalafkastordningen: Til en vis grad er kapitalafkastordningen opbygget på samme måde som virksomhedsskatteordningen, men en væsentlig forskel er, at de regnskabsmæssige- og dokumentationsmæssige krav her er væsentligt mindre indgribende. Kapitalafkastordningen er derfor ofte en nemmere mulighed.

Der kan være mange faldgruber men det vil være en god idé at tage kontakte til en boligadvokat. Derfor: Kontakt Advokaterne Passagen, hvis der er tvivl om hvordan du skal forholde til forældrekøb, så kan vi vejlede dig til den bedste løsning.